Świadectwo Energetyczne a spółdzielnia mieszkaniowa lub wspólnota

Za zapewnienie świadectwa energetycznego mieszkania odpowiada osoba, która je sprzedaje lub wynajmuje. Spółdzielnia mieszkaniowa lub zarządca budynku ma natomiast obowiązek udostępnić uprawnionej osobie materiały potrzebne do jego opracowania. Na wniosek przekazuje kopię albo wydruk świadectwa całego budynku, a jeśli takiego dokumentu nie ma – odpowiednią dokumentację techniczną. Na tej podstawie specjalista może przygotować świadectwo charakterystyki energetycznej konkretnego lokalu. W artykule wyjaśniamy, jak uzyskać dokumenty od administracji, jakie dane przygotować i kiedy przekazać gotowe świadectwo kupującemu lub najemcy.

Kto odpowiada za świadectwo energetyczne mieszkania w spółdzielni lub wspólnocie?

Obowiązek zapewnienia świadectwa zależy od tego, jakie prawo przysługuje Ci do lokalu oraz czy zamierzasz go sprzedać lub wynająć. Sam fakt, że budynkiem zarządza spółdzielnia mieszkaniowa albo wspólnota, nie przenosi na nią obowiązków każdego sprzedającego i wynajmującego.

Sytuacja	Kto zapewnia świadectwo?
Sprzedaż lub wynajem mieszkania stanowiącego odrębną własność	Właściciel lokalu, który sprzedaje lub wynajmuje mieszkanie
Sprzedaż spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu	Osoba, której przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu
Wynajem mieszkania objętego spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu	Osoba mająca to prawo i wynajmująca lokal
Wynajem mieszkania przez osobę mającą spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego	Osoba, której przysługuje spółdzielcze lokatorskie prawo i która wynajmuje mieszkanie
Sprzedaż lub wynajem lokalu przez spółdzielnię jako właściciela	Spółdzielnia będąca stroną takiej transakcji

Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu i odrębna własność lokalu nie są tym samym. Oba prawa mogą jednak stanowić przedmiot sprzedaży, przy której trzeba zapewnić świadectwo charakterystyki energetycznej. Inaczej wygląda lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego – jest niezbywalne, więc nie można go sprzedać tak jak prawa własnościowego.

We wspólnocie mieszkaniowej świadectwo potrzebne do sprzedaży własnego mieszkania zapewnia jego właściciel. Po dokumenty techniczne dotyczące budynku może natomiast zwrócić się do zarządu wspólnoty lub podmiotu zarządzającego nieruchomością.

Spółdzielnia ani wspólnota nie musi zamawiać świadectw wszystkich mieszkań tylko dlatego, że zarządza budynkiem. Nie ma też powszechnego obowiązku sporządzania świadectwa każdego istniejącego bloku wyłącznie ze względu na jego użytkowanie. Zasady sporządzania i przekazywania dokumentów wynikają z ustawy o charakterystyce energetycznej budynków. Aby ją zrozumieć, przeczytaj: Poznaj ustawę o charakterystyce energetycznej budynków

Poznaj ustawę o charakterystyce energetycznej budynków

Co zawiera świadectwo charakterystyki energetycznej mieszkania?

Świadectwo energetyczne określa wielkość zapotrzebowania na energię niezbędną do zaspokojenia potrzeb energetycznych związanych z użytkowaniem budynku lub jego części. W przypadku lokalu mieszkalnego uwzględnia potrzeby ogrzewania, wentylacji, przygotowania ciepłej wody użytkowej oraz chłodzenia, jeżeli lokal jest w nie wyposażony. W przypadku budynków niemieszkalnych i lokali o takim przeznaczeniu uwzględnia się również oświetlenie wbudowane. Ma to znaczenie m.in. przy sporządzaniu świadectwa energetycznego lokalu użytkowego.

Dokument zawiera informacje identyfikujące nieruchomość, opis jej parametrów technicznych oraz wskaźniki rocznego zapotrzebowania na energię użytkową, końcową i nieodnawialną energię pierwotną. Są one oznaczane skrótami EU, EK i EP. Świadectwo przedstawia też udział odnawialnych źródeł energii, jednostkową emisję CO₂ i zalecenia dotyczące poprawy charakterystyki energetycznej.

Dzięki informacjom zawartym w świadectwie właściciel, najemca lub inny użytkownik budynku może lepiej ocenić jego standard energetyczny. Dane pomagają określić orientacyjne roczne zapotrzebowanie na energię, a po uwzględnieniu cen jej nośników także oszacować część kosztów utrzymania. Świadectwo nie jest jednak prognozą rachunków. Na rzeczywiste wydatki wpływają również temperatura utrzymywana w mieszkaniu, sposób korzystania z ciepłej wody, pogoda i zasady rozliczeń przyjęte w budynku.

Czy świadectwo energetyczne całego budynku wystarczy dla mieszkania?

Przy sprzedaży lub wynajmie konkretnego mieszkania potrzebujesz dokumentu dotyczącego tego lokalu. Samo świadectwo charakterystyki energetycznej budynku nie zastępuje świadectwa mieszkania, nawet jeśli administracja udostępni Ci jego kopię.

Nie oznacza to, że dokument całego obiektu jest nieprzydatny. Zgodnie z art. 9 ustawy świadectwo części budynku może być opracowane na podstawie świadectwa budynku, a w przypadku jego braku – na podstawie dokumentacji technicznej. Na podstawie charakterystyki energetycznej budynku oraz danych konkretnego mieszkania specjalista przygotowuje dokument dla lokalu. Nie można jednak po prostu przypisać każdemu mieszkaniu tych samych wyników.

W budynku wielorodzinnym znaczenie ma m.in. położenie lokalu. Mieszkanie narożne na ostatniej kondygnacji ma inny kontakt z otoczeniem niż lokal między ogrzewanymi mieszkaniami. Osoba wykonująca obliczenia uwzględnia przegrody, powierzchnię, stolarkę i instalacje dotyczące danej nieruchomości.

Jeżeli potrzebujesz dokumentu dla całego obiektu, odpowiednią usługą jest świadectwo energetyczne budynku. Jeśli sprzedajesz jedno mieszkanie, zamów dokument dla części budynku. Nie musisz wcześniej zlecać świadectwa całego bloku, o ile specjalista ma dane wystarczające do prawidłowego opracowania świadectwa lokalu.

Jak uzyskać dokumenty od spółdzielni lub zarządcy wspólnoty?

Dane o konstrukcji, ociepleniu i wspólnych instalacjach zwykle znajdują się w dokumentacji przechowywanej przez administrację. Właściciel mieszkania nie musi odtwarzać ich samodzielnie – może wystąpić do właściciela lub zarządcy budynku o materiały przewidziane w ustawie.

Kto może złożyć wniosek i o jakie dokumenty wystąpić?

Prawo do uzyskania materiałów na podstawie art. 9 ust. 2 przysługuje właścicielowi części budynku, osobie mającej spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu oraz osobie mającej spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego. Nie jest to uprawnienie przyznane każdej osobie wyłącznie z racji zamieszkiwania pod danym adresem.

Wniosek powinien dotyczyć kopii świadectwa charakterystyki energetycznej budynku przekazanego w postaci papierowej albo wydruku świadectwa, które sporządzono i przekazano elektronicznie. W przypadku braku tego świadectwa właściciel lub zarządca budynku ma obowiązek udostępnić dokumentację techniczną potrzebną do opracowania świadectwa części budynku.

Przekazanie dokumentacji technicznej zamiast świadectwa budynku jest dopuszczalne na tym etapie. Nie zastępuje jednak świadectwa mieszkania, które trzeba następnie przekazać nabywcy lub najemcy.

Ile czasu ma administracja i czy trzeba zapłacić za dokumenty?

Ustawa zobowiązuje właściciela lub zarządcę do nieodpłatnego przekazania wskazanych materiałów w terminie nie dłuższym niż 14 dni od złożenia wniosku. Chodzi o udostępnienie dokumentów budynku, a nie bezpłatne zamówienie i wykonanie świadectwa Twojego lokalu.

Najlepiej złożyć wniosek w sposób pozwalający zachować potwierdzenie jego doręczenia. Podaj swoje dane, adres mieszkania, tytuł prawny do lokalu oraz zakres potrzebnych materiałów. Możesz skorzystać z takiej treści:

Na podstawie art. 9 ust. 2 ustawy o charakterystyce energetycznej budynków wnoszę o nieodpłatne przekazanie kopii albo wydruku świadectwa charakterystyki energetycznej budynku przy [adres]. W przypadku braku świadectwa proszę o przekazanie dokumentacji technicznej budynku potrzebnej do sporządzenia świadectwa lokalu nr [numer], do którego przysługuje mi [tytuł prawny]. Proszę o przekazanie materiałów w terminie ustawowym.

Jakie dane będą potrzebne do sporządzenia świadectwa mieszkania?

Zakres informacji zależy od nieruchomości i dostępnej dokumentacji. Przygotuj przede wszystkim:

• adres, powierzchnię użytkową, rzut i wysokość pomieszczeń;
• rok budowy oraz informacje o wykonanych modernizacjach;
• dane o ścianach, stropach, dachu i ich izolacji cieplnej;
• informacje o oknach i drzwiach zewnętrznych;
• dane dotyczące ogrzewania, wentylacji, przygotowania ciepłej wody użytkowej i ewentualnego chłodzenia;
• informacje o położeniu mieszkania oraz pomieszczeniach znajdujących się nad nim, pod nim i za jego ścianami.

Część materiałów uzyskasz od administracji, a część będzie dotyczyć zmian wykonanych bezpośrednio w mieszkaniu. Przykładowo spółdzielnia może dysponować dokumentacją ocieplenia bloku, ale nie mieć szczegółowych danych o oknach wymienionych przez właściciela lokalu. Więcej informacji o przygotowaniu materiałów znajdziesz w poradniku: co jest potrzebne do świadectwa energetycznego.

Jeżeli administracja nie odpowiada, ponów wniosek z odwołaniem do daty jego złożenia i ustawowego terminu. Gdy dokumentacja jest niepełna, przekaż dostępne materiały osobie sporządzającej świadectwo. Specjalista ustali, jakie informacje trzeba uzupełnić i czy konieczne będą dodatkowe pomiary lub oględziny. Brak danych nie powinien być zastępowany przypadkowymi wartościami.

Sprzedaż mieszkania spółdzielczego lub własnościowego – kiedy przekazać świadectwo?

Przy sprzedaży mieszkania świadectwo powinno być gotowe na dzień podpisania umowy przenoszącej własność. Obowiązek dotyczy również mieszkania spółdzielczego, gdy przedmiotem transakcji jest spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu.

Zgodnie z art. 11 ustawy dokument przekazuje się nabywcy przy sporządzeniu aktu notarialnego umowy zbycia prawa własności albo spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. Potoczne stwierdzenie, że świadectwo trzeba „dostarczyć notariuszowi”, nie oddaje całej procedury. Odbiorcą świadectwa jest kupujący, a notariusz odnotowuje jego przekazanie w akcie notarialnym.

Jeżeli sprzedający nie przekaże dokumentu, notariusz poucza go o karze grzywny za niewykonanie obowiązku. Sam brak świadectwa nie oznacza automatycznej niemożności zawarcia umowy, ale nie zwalnia sprzedającego z odpowiedzialności. Kupujący nie może zrzec się prawa do otrzymania świadectwa.

O dokumencie warto pomyśleć wcześniej, już podczas przygotowania ogłoszenia na rynku nieruchomości. Jeżeli świadectwo zostało sporządzone, w ogłoszeniu dotyczącym sprzedaży należy podać wskaźniki EU, EK i EP, udział odnawialnych źródeł energii oraz jednostkową wielkość emisji CO₂. Jest to obowiązek wynikający z art. 13 ustawy.

Wynajem mieszkania a świadectwo energetyczne – co otrzymuje najemca?

Świadectwo energetyczne jest potrzebne również przy wynajmie mieszkania. Dotyczy to lokalu stanowiącego odrębną własność, a także mieszkania wynajmowanego przez osobę mającą spółdzielcze własnościowe lub lokatorskie prawo do lokalu.

Przy zawarciu umowy najmu wynajmujący przekazuje najemcy kopię świadectwa, które otrzymał w postaci papierowej, albo wydruk świadectwa charakterystyki energetycznej otrzymanego elektronicznie. Dokument musi odnosić się do wynajmowanego lokalu. Samo udostępnienie świadectwa całego budynku nie realizuje tego obowiązku.

W umowie lub załączniku można potwierdzić przekazanie dokumentu i wskazać jego numer. Taki zapis ułatwia udokumentowanie wykonania obowiązku, ale powinien odpowiadać temu, co rzeczywiście zostało przekazane. Najemca nie może skutecznie zrzec się prawa do otrzymania kopii albo wydruku świadectwa.

Jak długo jest ważne świadectwo i kiedy potrzebne jest nowe?

Świadectwo charakterystyki energetycznej jest ważne przez 10 lat od dnia sporządzenia. Nie trzeba zamawiać nowego dokumentu przy każdej kolejnej sprzedaży lub zmianie najemcy, jeżeli dotychczasowe świadectwo nadal jest ważne.

Dokument traci jednak ważność wcześniej, gdy w wyniku robót budowlano-instalacyjnych zmienia się charakterystyka energetyczna budynku lub lokalu. Takie skutki może mieć docieplenie budynku, wymiana źródła ogrzewania czy wymiana okien. Przed wykorzystaniem starego świadectwa trzeba więc uwzględnić także prace przeprowadzone przez spółdzielnię lub wspólnotę, nawet jeśli w samym mieszkaniu nie było remontu.

Zalecenia zawarte w świadectwie mogą pomóc wskazać kierunki poprawy efektywności energetycznej. Nie zastępują jednak audytu energetycznego, projektu modernizacji ani szczegółowej oceny opłacalności inwestycji. Więcej o terminach i utracie ważności dokumentu przeczytasz w artykule: ile jest ważne świadectwo charakterystyki energetycznej.

Ile jest ważne świadectwo charakterystyki energetycznej?

Jaka kara grozi za nieprzekazanie świadectwa energetycznego?

Za niewykonanie obowiązku przekazania świadectwa nabywcy albo jego kopii lub wydruku najemcy grozi grzywna do 5000 zł. Odpowiedzialność wynika z art. 41 ust. 1 pkt 3 ustawy o charakterystyce energetycznej budynków, a ogólne granice grzywny określa Kodeks wykroczeń. Maksymalna kwota nie jest karą nakładaną automatycznie w każdej sprawie.

Notariusz nie wymierza tej grzywny. Przy sprzedaży jego zadaniem jest odnotowanie przekazania świadectwa albo pouczenie o odpowiedzialności za jego nieprzekazanie. Sankcji tej nie należy też utożsamiać z karą za samo nieposiadanie dokumentu dla istniejącego mieszkania, z którego korzystasz wyłącznie na własne potrzeby i którego nie sprzedajesz ani nie wynajmujesz.

Jak zamówić świadectwo energetyczne mieszkania w KlasaBudynku.pl?

Masz już dokumenty od spółdzielni lub zarządcy? W KlasaBudynku.pl możesz zamówić świadectwo energetyczne mieszkania online. Przygotowujemy dokumenty dla lokali mieszkalnych na podstawie przekazanych informacji i dokumentacji technicznej.

Zacznij od formularza na stronie i podaj dane nieruchomości. Po złożeniu zamówienia, dokonaniu płatności i przekazaniu potrzebnych materiałów możemy rozpocząć opracowanie dokumentu. Jeżeli informacje wymagają uzupełnienia, konieczne będzie zebranie brakujących danych przed zakończeniem obliczeń.

Świadectwo sporządza osoba uprawniona do sporządzania świadectw charakterystyki energetycznej, wpisana do odpowiedniego wykazu. Gotowy dokument elektroniczny ma numer nadany w centralnym rejestrze charakterystyki energetycznej budynków oraz kwalifikowany podpis elektroniczny osoby sporządzającej. Zgodnie z informacją na stronie usługi dokument otrzymasz po kilku dniach; czas realizacji zależy m.in. od kompletności danych.

Przygotuj dokumentację mieszkania i złóż zamówienie przed planowanym podpisaniem umowy. Pozwoli to uwzględnić czas potrzebny administracji na przekazanie materiałów oraz specjaliście na sporządzenie świadectwa.

Najczęściej zadawane pytania